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      政策法規

      2005年安徽省物業管理條例

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      安徽省物業管理條例



      ( 2004年12月23日安徽省第十屆人民代表


      大會常務委員會第十三次會議通過)


      第一章 總  則


      第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

      第二條 本條例適用于本省行政區域內物業管理活動及其監督管理。

      本條例所稱物業管理,是指業主與其選聘的物業管理企業,按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

      第三條 省人民政府建設行政主管部門負責本省行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

      市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。區人民政府應當確定一個部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

      縣級以上人民政府的其他有關部門,應當依照各自的職責分工,密切配合,做好有關管理與監督工作。

      第四條 縣級以上人民政府應當扶持物業管理行業逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制,提高物業管理水平。

      物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

      第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督,協調物業管理與社區建設之間的關系。

      居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當依照各自職責,互相支持和配合,做好社區管理、社區服務與物業管理工作。


      第二章 業主、業主大會及業主委員會


      第六條 房屋所有權人為業主。

      物業管理區域內全體業主組成業主大會,并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

      第七條 業主除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外,還享有以下權利:

      (一)向業主委員會和物業管理企業提出建議或者質詢;

      (二)推選業主代表,享有被推選權;

      (三)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利;

      (四)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為。

      業主除履行國務院《物業管理條例》規定的義務外,還應當配合、支持物業管理企業按照業主公約、物業管理服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動。

      第八條 業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外,還行使下列職權:

      (一)決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項;

      (二)批準業主委員會章程;

      (三)聽取和審查業主委員會的工作報告;

      (四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

      (五)審核批準業主委員會的工作經費。

      第九條 業主委員會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外,還行使下列職權:

      (一)經業主大會批準,審議物業管理企業制定的物業管理區域內的管理方案、物業管理區域內配套工程和重大的維修工程項目年度計劃;

      (二)經業主大會批準,審議物業管理區域內物業管理服務費的收取標準。

      業主委員會履行下列義務:

      (一)執行業主大會的決議、決定;

      (二)遵守和履行物業服務合同;

      (三)對物業管理企業的合法經營和管理活動予以支持和配合;

      (四)對物業管理企業不合法、不適當的行為予以監督制止。

      第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

      物業管理區域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下規定進行:

      (一)新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

      (二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;

      (三)住宅建筑規模在2萬平方米以下的,按照街區道路等自然邊界圍合的區域,可以將幾個住宅區劃分為一個物業管理區域;

      (四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業管理區域。

      本條例施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業,可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。

      第十一條 業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,由業主代表、建設單位和物業所在地居民委員會組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

      業主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議一般應當制定業主公約和業主大會議事規則,選舉產生業主委員會等。

      第十二條 對尚未成立業主大會,有下列情形之一的物業管理區域,建設單位應當引導業主按照規定召開首次業主大會會議:

      (一)入住率達到50%以上的;

      (二)首批物業交付滿2年,并且入住率超過30%的;

      (三)首批物業交付滿3年的。

      第十三條 業主在首次業主大會會議上的投票權,按照下列規定確定:

      (一)住宅物業按照一套房屋計一投票權;

      (二)非住宅物業按照建筑面積每200平方米計一投票權;建筑面積200平方米以下,有房地產權證的,每證計一投票權。

      第十四條 業主委托代理人參加業主大會會議的,應當出具書面委托證明。

      物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議,并告知業主委員會。

      推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加業主大會會議前,就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

      第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

      業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

      (一)有20%以上業主提議的;

      (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

      (三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。

      業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的,物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。

      第十六條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主,并將業主大會會議討論的事項以書面形式在物業管理區域內公告。

      第十七條 業主公約應當包括以下內容:

      (一)物業的名稱、地點、面積及戶數;

      (二)業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式;

      (三)公共場所及共用設施設備狀況;

      (四)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;

      (五)業主參與物業管理的權利;

      (六)業主對業主委員會及物業管理企業的監督權;

      (七)物業維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管;

      (八)業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則;

      (九)違反業主公約的責任;

      (十)其他有關事項。

      第十八條 業主大會議事規則應就以下事項作出約定:

      (一)業主大會的議事方式;

      (二)業主大會的表決程序;

      (三)業主投票權確定辦法;

      (四)業主委員會的組成和委員任期;

      (五)其他有關事項。

      第十九條 業主公約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效,并由業主委員會在物業管理區域內公告。

      第二十條 業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

      業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則違反法律、法規的,物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業主。

      第二十一條 業主委員會委員應當符合下列條件:

      (一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

      (二)遵守法律、法規和規章;

      (三)遵守業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則,模范履行業主義務;

      (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具有業主公信力;

      (五)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

      第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議,推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務。

      業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,將業主大會會議的決定、業主公約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門備案,并告知相關的居民委員會。

      前款規定的備案事項發生變更的,業主委員會應當在30日內書面告知物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門。

      第二十三條 業主委員會任期一般為三年,其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿前,應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門應當督促其換屆。

      業主委員會任期屆滿后,應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

      第二十四條 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止,并以書面形式在物業管理區域內公告:

      (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

      (二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

      (三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

      (四)因犯罪正在受到刑事追究的;

      (五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

      (六)拒不履行業主義務的;

      (七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

      經業主委員會或者20%以上業主提議,認為有必要增減或調整業主委員會委員的,由業主大會會議作出決定,并以書面形式在物業管理區域內公告。

      第二十五條 業主大會、業主委員會開展工作的經費,以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金,由全體業主承擔,其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

      前款規定的費用的籌集和使用情況,業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告,接受業主的監督。


      第三章 前期物業管理


      第二十六條 住宅物業的建設單位,應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理;投標人少于3個或者住宅物業面積在5萬平方米以下的,經物業所在地的縣級人民政府物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

      第二十七條 建設單位在銷售物業前,應當依照省人民政府建設行政主管部門公布的業主臨時公約示范文本,制定業主臨時公約。臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。

      物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當就遵守業主臨時公約予以書面承諾。

      在首次業主大會通過的業主公約生效后,業主臨時公約即行失效。

      第二十八條 建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

      前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件,經物業買受人簽字確認,對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限;約定期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

      第二十九條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位和物業管理企業不得擅自處分。

      第三十條 在規劃、設計房地產項目時,應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施,并按照不低于物業總建筑面積的3‰配置物業管理用房,具體比例由市、縣人民政府根據本地區實際情況確定。

      建設單位銷售物業時,應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備予以公示,并向物業買受人提供書面公示材料。辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當在縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門的監督下,向物業管理企業移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。

      前期物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料交還業主委員會。

      第三十一條 物業管理區域內物業竣工驗收合格并交付使用后,建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

      建設單位提取的物業工程質量保修金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,并接受業主和業主委員會的監督。物業工程質量保修金具體提取的比例與管理使用辦法,由設區的市人民政府制定,報省人民政府建設行政主管部門備案。


      第四章 物業管理服務


      第三十二條 物業管理企業應當按照國家規定,具備相應的資質。

      從事物業管理的人員應當按照國家規定,取得職業資格證書。

      第三十三條 物業管理企業的權利:

      (一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同,對物業及其環境、秩序進行管理;

      (二)依照物業服務合同和有關規定收取管理費用,并取得合理的利潤;

      (三)制止違反物業管理規定的行為;

      (四)選聘專營企業承擔專項經營業務;

      (五)法律、法規規定或業主大會授予的其他權利。

      物業管理企業的義務:

      (一)以為業主服務為宗旨,注重社會效益和經濟效益;

      (二)履行物業服務合同,提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備維修養護等服務;

      (三)定期公布物業管理服務費和維修資金的使用情況;

      (四)接受業主委員會和業主的監督;

      (五)組織、協助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;

      (六)法律、法規規定或物業服務合同約定的其他義務。

      第三十四條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

      物業服務合同應當對下列事項進行約定:

      (一)物業管理區域范圍及基本情況;

      (二)物業管理事項;

      (三)物業服務質量標準;

      (四)物業服務費用;

      (五)雙方的權利義務;

      (六)專項維修資金的管理與使用;

      (七)物業管理用房的配置、使用、維修和管理;

      (八)物業服務合同期限;

      (九)違約責任;

      (十)物業服務合同終止、解除條件;

      (十一)其他約定的事項。

      第三十五條 物業服務合同簽訂前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見后,再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的,業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示,并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

      第三十六條 物業服務合同期限屆滿前3個月,物業管理企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的,應當重新簽訂物業服務合同;不再續約的,業主大會應當及時選聘其他物業管理企業。

      物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的,原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內,向業主委員會移交下列資料和財物:

      (一)國務院《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料;

      (二)物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備;

      (三)有關代管的物業管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊。

      業主大會重新選聘物業管理企業后,業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業管理企業,原物業管理企業應當與新選聘的物業管理企業做好物業管理交接工作。

      第三十七條 物業管理用房的所有權屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

      第三十八條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照國家和省物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。

      物業發生轉移或者滅失的,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

      第三十九條 物業管理區域內,供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業主。

      供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位可以委托物業管理企業代收有關費用,并按約定支付手續費。

      物業管理企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

      第四十條 縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度,對業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴,應當自收到之日起15日內進行調查、處理,并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門職責的,物業管理行政主管部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。


      第五章 物業的使用與維護


      第四十一條 物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。

      業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業管理企業;物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

      第四十二條 物業出租的,業主應當在簽訂物業租賃合同后,將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

      第四十三條 物業使用中禁止下列行為:

      (一)拆改房屋承重結構;

      (二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

      (三)違法搭建建筑物、構筑物;

      (四)擅自改變房屋用途或外貌,影響他人生活、工作或市容環境的;

      (五)違反規定擺攤設點、占道經營;

      (六)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;

      (七)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

      (八)違反規定停放自行車和機動車輛;

      (九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

      (十)法律、法規和規章禁止的其他行為。

      違反前款規定的,業主、業主委員會、物業管理企業有權予以制止。

      第四十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

      專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

      專項維修資金的管理,實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則,具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。業主委員會應當每半年向業主公示專項維修資金的使用情況。

      市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當按照國家有關規定,建立健全專項維修資金使用和管理制度。

      第四十五條 物業維修、更新、改造費用,按照下列規定承擔:

      (一)保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用,由業主承擔;

      (二)保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用,在業主繳納的物業服務收費中支出;維修、更新、改造費用,在專項維修資金中列支,根據受益對象,由本幢、本單元物業業主或者物業管理區域內全體業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例承擔;

      (三)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

      第四十六條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;因相鄰業主、使用人阻撓維修、更新造成其他業主、使用人財產損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的,責任人應當負責賠償。

      第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后,由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。在扣除物業管理企業代辦費用后,應當將業主所得收益百分之三十用于補貼物業管理公共服務費,百分之七十納入專項維修資金,但業主大會另作決定的除外。

      第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

      前款規定的單位委托物業管理企業代為維修、養護的,應當簽訂委托合同,并支付相應的維修、養護費用。


      第六章 法律責任


      第四十九條 有下列行為之一的,依照國務院《物業管理條例》的規定處罰:

      (一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的;

      (二)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

      (三)不移交有關資料的;

      (四)未取得資質證書從事物業管理的;

      (五)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房的;

      (六)物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的;

      (七)挪用專項維修資金的;

      (八)未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的。

      第五十條 違反本條例第四十三條規定,有下列行為之一的,物業管理行政主管部門應當責令限期改正,并可以按照以下規定處以罰款;給他人造成損失的,責任人應當依法予以賠償:

      (一)拆改房屋承重結構的,處以五萬元以上十萬元以下罰款;

      (二)占用房屋共用部位、公共場地的,個人處以一千元以上五千元以下罰款,單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節嚴重的,個人處以五千元以上一萬元以下罰款,單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

      (三)損壞共用設施設備的,處以一萬元以下罰款。

      違反本條例第四十三條第四項規定的,由業主委員會根據業主公約約定進行協調、處理;協調處理不成的,由物業行政主管部門會同其他有關行政主管部門責令限期改正,恢復原狀;情節嚴重的,物業行政主管部門可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

      違反本條例第四十三條第三項、第五項、第六項、第七項、第九項、第十項規定的,由公安、規劃、環保、市容環衛、園林等行政主管部門按照國家和省有關規定予以處罰。

      第五十一條 違反本條例規定,縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由有關行政機關或者監察機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

      (一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

      (二)違法實施物業管理行政許可的;

      (三)違反物業管理投訴處理規定的;

      (四)對違反物業管理規定的行為,不依法查處的;

      (五)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。


      第七章 附  則


      第五十二條 本條例下列用語的含義是:

      (一)“自用設備”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;

      (二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);

      (三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;

      (四)“共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

      第五十三條 本條例自2005年5月1日起施行。


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